Değerleme Süreci:Değerleme süreci, değerleme uzmanının bir müşterisinin gayrimenkul değeri hakkında sorduğu sorulara yanıt hazırlayabilmek amacıyla takip ettiği bir dizi sistematik yöntemler bütünüdür. Bu süreç, değerleme uzmanının bir görevi kabul etmesi ile başlar ve değerleme sonucunun müşteriye ve diğer ilgili birimlere bildirilmesi ile sonra erer.

Değerleme süreci değerleme görevine ve elde edilen verilere bağlı olarak aşağıdaki aşamalardan oluşmakta olup söz konusu aşamaların her biri ayrıca ele alınmaktadır.Değerleme Sorununun Tanımlanması İşin Kapsamı Verilerin Toplanması Verilerin Analizi Arazi Değerinin Tahmini Değerleme Yaklaşımlarının Uygulanması Değer Göstergelerinin Uyumlaştırılması ve Nihai Değer Takdiri Tanımlanan Değerin Raporlanması Değerleme Sorununun Tanımlanması ve Değerleme Amacının Tespiti Değerleme sürecinin ilk adımını değerleme sorununun açıkça ortaya konması ve buna bağlı olarak değerleme amacının tespit edilmesi teşkil eder.

1. Değerleme Sorununun Tanımlanması
2. İşin Kapsamı
3. Verilerin Toplanması
4. Verilerin Analizi
5. Arazi Değerinin Tahmini
6. Değerleme Yaklaşımlarının Uygulanması
7. Değer Göstergelerinin Uyumlaştırılması ve Nihai Değer Takdiri
8. Tanımlanan Değerin Raporlanması Değerleme Sorununun Tanımlanması ve Değerleme Amacının Tespiti Değerleme sürecinin ilk adımını değerleme sorununun açıkça ortaya konması ve buna bağlı olarak değerleme amacının tespit edilmesi teşkil eder.

Sorunun tam olarak tanımlanmasıyla değerleme işinin sınırları tespit edilmiş; değerleme ile ilgili belirsizlikler de ortadan kaldırılmış olur. Müşterinin ve İlgili Diğer Kullanıcıların Tanımı Değerleme süreci esasında değerleme uzmanı müşteri tarafından bu göreve atanmadan önce başlamaktadır.

Zira, değerleme uzmanının görevi müşteriyle ilgili bilgi topladıktan sonra ve değerleme görevinin getireceği yükümlülükleri göz önünde bulundurarak karar vermesi gerekir. Olası kullanıcıların da tanımlanması değerleme uzmanının sorumluluk alanının tespiti açısından önem taşımaktadır. Değerlemenin Kullanım Amacı Değerleme uzmanı ile müşteri arasında değerlemenin kullanım amacı hakkında mutabakata varılması gerekir.

Bu sayede müşterinin değerleme raporunda yer verilen bilgileri nerede kullanacağı hususu da açıklığa kavuşturulmuş olur. Değerlemenin kullanım amaçları arasında pazarın arz-talep eğilimlerinin, gayrimenkulün alış-satış veya kira fiyatının, finansal tablolarda yer alacak değerinin, kamulaştırma bedelinin, vergi değerinin ve teminat değerinin ve bunun ait olduğu borç tutarının tespiti yer almaktadır. Değer Esasının Tanımı Değerleme sorununun tanımlanmasında bir sonraki nokta takdir edilecek değerin esasını belirleyen yazılı bir bildirimde bulunulmasıdır.

Başlıca değer esasları pazar değeri, makul değer, yatırım değeri, sinerji değeri ve tasfiye değeridir. Değerleme uzmanının değer esasının kullanım amacıyla uyumlu olmasını sağlaması gerekir.

Değerlemenin Tarihi:

Değerleme tarihinin belirlenmesi, değerin geçerli olduğu tarihin tespit edilebilmesi açısından önem taşımaktadır. Değerleme tarihinde mevcut şartlar değişkenlik gösterdiğinden değerlemenin yalnızca söz konusu tarih itibarıyla geçerli olduğu varsayılır.

Değerleme tarihi ile rapor tarihi birbirinden farklı olabilir. Değerleme, gayrimenkulün geçmiş bir tarihteki değerinin tespitine yönelik yapılabileceği gibi geleceğe yönelik tahmin şeklinde de yapılabilir.

Veraset ve intikal vergisi, sigorta hasarları vb. işlemlere ilişkin değerlemeler geçmişe dönük değer takdirine; yapı üzerindeki bir geliştirmenin biteceği tarih için yapılan değerleme geleceğe yönelik değer takdirine örnek teşkil eder.

Gayrimenkulün Tanımı:

Değerleme konusu gayrimenkulün bütün yönleriyle tanımlanması önemlidir. Bu kapsamda, gayrimenkulün konumunun, fiziki, yasal ve ekonomik özelliklerinin ve ilgili mülkiyet haklarının, gayrimenkul dışında değerlemeye tabi tutulacak kalemlerin, arazi kullanımındaki kısıtlamaların açıklanması gerekir.

Gayrimenkulün yerinde görülmesi, ilgili parselin yerinin doğruluğunun haritadan saptanması, bu saptamanın yapılamaması hâlinde gerekirse kadastro müdürlüğü vb. mercilerden hizmet alınması gayrimenkulle ilgili fiziki inceleme işlemlerine örnek olarak verilebilir (Köktürk ve Köktürk, 2016, s. 282).

Hukuki bir tanımlama için ise, gayrimenkulün tapu bilgileri dayanak olarak kullanılabilir. Bu noktada, değerleme uzmanının tapu kütüğünde yer alan tüm tescil, şerh ve beyan kayıtlarını incelemesi gerekir. Bu işlem, gayrimenkulün tasarrufunu kısıtlayan ve/veya yasaklayan şerh ve beyanların değere olan etkisinin değerlendirilebilmesi için bir zorunluluktur. Değerleme uzmanı tarafından bir bütün olarak mülkiyet hakkı değerlemesi yapılabileceği gibi gayrimenkule ilişkin diğer hakların değerlemesi de yapılabilir.

Gayrimenkule ilişkin finansman koşullarının bilinmesi de ilgili haklar üzerindeki olası kısıtlamalara hâkim olunması açısından büyük önem arz eder. Varsayımların Tanımı Değerlemede kullanılan önemli ve/veya anlamlı varsayımların ve özel varsayımların değerleme çalışmasının tüm taraflarına açıklanması ve işin kapsamında mutabık kalınıp kabul edilmesi gerekir (bkz. 3.1.2 nolu bölüm).

Varsayımlar ve özel varsayımlar, uygulanmalarının ve/veya değerleme üzerindeki etkilerinin değerlemenin kullanıcılarının ekonomik ve diğer kararlarını etkilemesinin makul biçimde beklenmesi hâlinde önemli ve/veya anlamlı olarak değerlendirilmektedir.

Özel varsayımlara örnekler aşağıdaki gibidir (IVSC, 2017: UDS 400 Taşınmaz Mülkiyet Hakları 20.7.):

– Belirli bir fiziksel değişikliğin meydana gelmesi, örneğin yapılması planlanan bir binanın, değerleme tarihi itibarıyla tamamlandığı kabulü ile değerlemesinin yapılması,

– Mülkün durumunda bir değişiklik olması, örneğin değerleme tarihi itibarıyla boş bir binanın kiralanmış olması veya kiralanmış bir binanın boşalması,

– Hakkın mevcut diğer haklar dikkate alınmaksızın değerleniyor olması,

– Taşınmaz mülkün kirlilikten veya diğer çevresel risklerden arındırılmış olması.

İşin Kapsamı

İşin kapsamı esas itibarıyla sözleşme şartları olarak nitelendirilir. Dolayısıyla, bir değerleme çalışmasıyla ilgili, değerleme konusu gayrimenkul, değerlemenin amacı ve değerleme sürecine dâhil olan tarafların sorumlulukları gibi temel şartlar sözleşme ile belirlenir. Tüm değerleme görüşleri ve işin hazırlık aşamalarında yapılan çalışmaların değerlemenin amacına uygun olması gerekir.

Değerlemeyi gerçekleştiren tarafından, değerleme sonuçlanıp raporlanmadan önce, ne tür ve seviyede bir görüş verildiğinin ve bu görüşün kullanımı üzerindeki tüm kısıtlamaların değerleme görüşü verilecek kişi ya da kurumca anlaşılmasının sağlanması gerekir. İşin kapsamının değerlemeyi gerçekleştiren tarafından değerleme görevi tamamlanmadan önce aşağıdaki hususları içerecek şekilde müşteriye açıklanması gerekir:

– Değerlemeyi gerçekleştirenin kimliği: Değerlemeyi gerçekleştirenin gayrimenkulle veya değerleme görevinin ilgili diğer taraflarıyla önemli bir ilişkisi veya bağlantısı ya da değerlemeyi gerçekleştirenin önyargısız ve tarafsız bir değerleme yapma kabiliyetini sınırlayabilecek başka etkenler varsa, söz konusu etkenlerin çalışmanın başında açıklanması gerekir. Değerlemeyi gerçekleştiren görev kapsamında başkalarından önemli ölçüde yardım alacaksa, bu yardımın niteliklerinin ve değerlemeye ne derecede dayanak teşkil edeceğinin açıklığa kavuşturulması gerekir.

– Müşterinin kimliği: Raporun içerik ve şeklinin, bilgilerin ihtiyaca uygunluğunun temin edilmesi amacıyla belirlenmesinde, değerleme çalışmasının kim için yapıldığının teyit edilmesi önem arz etmektedir.

– Diğer tüm kullanıcıların kimliği: Değerleme raporunun başka kullanıcılarının olup olmadığının ve varsa söz konusu kullanıcıların kimlikleri ve ihtiyaçlarının anlaşılması raporun içerik ve şeklinin ihtiyaca uygunluğunun sağlanması açısından önemlidir.

– Değerleme konusu gayrimenkul: Değerlemeye konu gayrimenkulün açıkça tanımlanması gerekir.

– Değerleme para birimi: Değerlemede ve nihai değerleme raporu veya sonucunda kullanılacak para biriminin tespit edilmesi gerekir.

– Değerlemenin amacı: Değerleme görüşünün belirtilen amaç veya kapsam dışında kullanılmaması önem arz ettiğinden, değerleme çalışmasına hangi amaçla hazırlanılmakta olunduğu hususunun açıkça belirtilmesi gerekir. Değerlemenin amacı, kullanılacak değer esasını/esaslarını doğal olarak etkileyecek veya belirleyecektir.

– Kullanılan değer esası/esasları: Değer esasının değerlemenin amacına uygun olması gerekir. Kullanılan değer esası tanımlarının her birinin kaynağına referans verilmesi veya esasın kendisinin açıklanması gerekir.

– Değerleme tarihi: Değerleme tarihinin belirtilmesi gerekir. Değerleme tarihinin değerleme raporunun yayımlandığı tarihten veya incelemelerin yapıldığı veya tamamlandığı tarihten farklı olması hâlinde, bu tarihler arasındaki farklılığın uygun bir yerde açık bir şekilde belirtilmesi gerekli görülmektedir.

– Değerlemeyi gerçekleştirenin işinin niteliği ve kapsamı ile konuya ilişkin kısıtlamalar: Değerleme görevinde yapılan araştırma, sorgulama ve/veya analizler üzerindeki tüm sınırlamalar veya kısıtlamaların tespit edilmesi gerekir. Değerleme çalışmasının koşullarının incelemeyi kısıtlaması nedeniyle önemli bilgilere ulaşılamıyorsa, bu kısıtlamalar ile bunlara bağlı olarak yapılan gerekli tüm varsayımlar veya özel varsayımların tespit edilmesi gerekir.

– Değerlemeyi gerçekleştirenin dayanak olarak kullandığı bilgilerin nitelikleri ve kaynakları: Değerleme sürecinde dayanak olarak kullanılacak önemli bilgilerin nitelikleri ve kaynakları ile bu bilgilerin doğrulanmasına ilişkin yapılacak çalışmaların kapsamının tespit edilmesi gerekir.

– Önemli ve/veya anlamlı varsayımlar ve/veya özel varsayımlar: Değerleme çalışmasının yerine getirilmesi ve raporlanması sırasında yapılan tüm önemli ve/veya anlamlı varsayımlar ve özel varsayımların tespit edilmesi gerekir.

– Hazırlanan raporun türü: Raporun şeklinin, bir başka deyişle, değerlemenin ne şekilde açıklanacağının tarif edilmesi gerekir.

– Raporun kullanım, dağıtım veya yayımlanma kısıtlamaları: Değerlemenin kullanımı veya değerlemeyi dayanak olarak kullananlar üzerinde ihtiyaca veya isteğe bağlı kısıtlamalar yapılması hâlinde, kullanıcıların ve kısıtlamaların açıklanması gerekir. Bununla birlikte, özellikle raporun kullanımına yönelik kısıtlamaların yanıltıcı uygulamalara mahal vermeyecek şekilde uygulanması gerekir. Örneğin, sermaye piyasası mevzuatı kapsamı dışında olduğu hususunda mutabık kalınmış bir değerleme işinde, ilgili değerleme raporunun daha sonra sermaye piyasası mevzuatına tabi bir işlemde kullanılması kabul edilemez.

Yukarıda yer verilen hususlardan bazılarını değerleme çalışması başlayana kadar tespit etmek mümkün olmayabilir veya değerleme çalışması devam ederken raporun kapsamı üzerinde, ilave bilgiler veya daha ayrıntılı incelenmesi gereken bir hususun ortaya çıkması nedeniyle, değişiklik yapmak gerekebilir.

Bu itibarla, işin kapsamı, çalışmanın başında tespit edilebileceği gibi, çalışma süresince zamanla da oluşturulabilir. İşin kapsamının zamanla değişikliğe uğradığı değerleme çalışmalarında, yukarıda yer verilen hususların ve zamanla yapılan tüm değişikliklerin çalışma tamamlanmadan ve değerleme raporu hazırlanmadan önce müşteriye açıklanması gerekir.

İşin kapsamının değerlemeyi gerçekleştirenin değerleme görevine başlamasından önce taraflar arasında tespit ve kabul edilmesi gerekli görülmektedir. Ancak, bazı durumlarda, değerleme çalışmasının kapsamı sözleşme başlangıcında belli olmayabilir. Böyle durumlarda, kapsam belli oldukça, değerlemeyi gerçekleştiren tarafından müşteriye işin kapsamı hakkında bilgi verilmesi ve müşterinin mutabakatının alınması gerekir.

İşin kapsamının, müşteriye açıklanmasında değerlemeyi gerçekleştirenlerin sorumluluğunun bulunması nedeniyle yazılı olarak hazırlanması gerekir. Verilerin Toplanması Değerleme sorununun tanımlanıp işin kapsamının belirlenmesini müteakiben değerleme uzmanınca pazar, değerleme konusu gayrimenkul ve emsal gayrimenkuller hakkında genel ve özgün veriler toplanır.

Genel veriler, pazarda gayrimenkulün değerini etkileyen sosyal, ekonomik, yasal, çevresel ve devlet politikaları vb. siyasi faktörlerdeki değişim yönünün analiziyle elde edilir. Özgün veriler ise değerleme konusu gayrimenkul ve emsal gayrimenkullere ilişkin ayrıntılardan türetilir. Söz konusu veriler pazardaki arz ve talebin incelenmesiyle yakından alakalıdır.

Buna göre, talebe ilişkin verilerin toplanmasında değerleme konusu gayrimenkulün mevcut veya potansiyel kullanıcılarının demografik ve ekonomik gelişimlerinden; arza ilişkin verilerin toplanmasında da pazara sunulan emsal gayrimenkullerin doluluk oranları gibi analizlerden istifade edilebilir. Değer görüşüne temel oluşturacak olmaları nedeniyle toplanan tüm verilerin anlamlı ve ilişkili olması ve doğruluklarının teyit edilmesi gerekir.

Verilerin Analizi Pazar Analizi Herhangi bir gayrimenkulün bulunduğu pazarın koşullarının analiz edilmesi ve raporda ayrıntılarıyla yer alması değerlemenin sağlıklı bir şekilde anlaşılabilmesine önemli katkıda bulunur. Pazar analizinden elde edilen veriler emsal gayrimenkullerin tespit edilmesinde, nakit akışlarının indirgenmesine kullanılan oranların incelenmesinde ve değerleme konusu gayrimenkulün amortisman bilgilerinin elde edilmesinde kullanılır.

Pazar analizi hedef kitle pazarının tespiti ile arz ve talep tahmini faaliyetlerini kapsar.

a) Hedef Kitle Pazarının Belirlenmesi Bir gayrimenkul pazarının büyüklüğünü belirlemek için iki teknik bulunmaktadır:

– Farklı gayrimenkul türlerinin tamamı için uygulanacak teknikler,

– Belirli bir gayrimenkul pazarının hacmini belirlemek için oluşturulan özel teknikler. Pazar alanı belirli bir taşınmaz grubu için potansiyel müşterilerin belirlenmesi ve söz konusu müşterilerin nereden geldiğinin belirlenmesi amacıyla değerlendirilir.

Bu değerlendirme üç adet genel teknikle yapılabilir:

– Müşterilerin ikamet alanına göre pazar alanının belirlenmesi: Bölgede yaşayan nüfus oranı temel alınmaktadır. Söz konusu taşınmaz parsellenip üzerine konut yapılacak bir arazi veya bir apartman arsası ise, nüfus sayım bölgeleri bu apartman ya da arsaların kendisine ev sahibi veya kiracı olarak çekeceği potansiyel müşteriler hakkında fikir verecektir. Değerleme konusu gayrimenkul bir semt alışveriş merkezi ise nüfus sayım bölgeleri perakende müşterilerin sayısını gösterecektir.

– İkame gayrimenkullerin konumuna göre pazar alanının belirlenmesi: Birbiriyle benzer özellikler taşıyan gayrimenkullerin kıyaslanması söz konusu olmaktadır. Bir konut alıcısı, birbirinin ikamesi olan ve her birini eşit düzeyde istediği konutlar arasından en ucuzunu seçecektir. Bu noktada değerleme uzmanı, ikame taşınmazları yaşam ve iş alanları yerleşimleri karşısındaki konumlarını dikkate alarak pazar alanını tanımlamaya çalışacaktır. Elde ettiği coğrafi dağılım pazar alanını ifade edecektir.

– Benzerlik durumlarına göre pazar alanının belirlenmesi: Bu yöntemde karşılaştırılabilir benzer gayrimenkuller kullanılmaktadır. Değerleme uzmanı önce hedef gayrimenkule benzer özelliklere sahip ve nitelikleri bilinen başka bir gayrimenkul tespit eder. Benzer gayrimenkul için pazar alanının bilindiği bir durumda hedef taşınmazın pazar alanı için bundan hareketle bir kestirim elde edebilir. Bu teknik, alışveriş merkezlerinin pazar büyüklüğünün belirlenmesinde sıkça kullanılır. Pazar alanının belirlenmesinde kullanılan özel teknikler ise perakende hizmetlerin verildiği yerler ve iş merkezleri olmak üzere iki temel gayrimenkul türü pazar alanının belirlenmesinde kullanılır.

Perakende pazar alanının belirlenmesinde üç özel teknik kullanılmaktadır:

1. – Reilly yasası: Birbirlerine rakip iki ticaret merkezinin ticari alanlarının, bunların büyüklüğünün ve aralarındaki uzaklığın bir fonksiyonu olduğunu ifade etmektedir.
2.  – Applebaum müşteri işaretleme tekniği: Günümüzde yaygın olarak kullanılan müşteri kartları ve bilgisayarlar sayesinde geniş analizler yapmak mümkün olabilmektedir. Değerleme uzmanı müşterilerle karşılıklı görüşmeler yaparak ihtiyacı olan verileri elde edebilir. Başka bir alternatif yöntemde; gerekli veriler haftanın farklı gün ve saatlerinde alışveriş merkezinin otoparkına park eden araçların plakalarından elde edilebilmektedir. Uzman, araçların plaka numaralarından araç sahiplerinin ev adreslerini bulabilir ve müşterilerin adreslerini bir harita üzerinde işaretleyebilir. Tüm veriler harita üzerinde bir kez işaretlendiğinde alışveriş alanının sınırlarını belirlemek mümkündür.
3.  – Nelson tekniği: Nelson tekniğinde başlangıçta bir varsayım setine ihtiyaç duyulmakta olup, alışveriş yapacak kişinin aşağıdaki nedenlerle alışveriş merkezine çekilebileceği varsayılmaktadır: o Satın alınabilecek mallara erişim o Alışveriş merkezinin fiyatlarının uygunluğu o Fiziki konfor, rahatlık o Rahatlık, kolaylık derecesi o Alışveriş merkezinin alandaki etkinliği, baskınlığı, o Birbirinin içine geçmiş mağazaların olmaması, o Merkezin yakınlığı, o Alışkanlıkların gücü.

Bu varsayımların yanı sıra, perakende alışveriş alanındaki nüfus, gelir düzeyi, yakındaki rakip mağazalar, trafik düzeni, alışveriş merkezine ulaşımı engelleyecek fiziki kısıtlar gibi müşterinin alışkanlıklarını etkileyecek diğer kıstaslar da uzman tarafından dikkate alınmalıdır. Büroların, çalışma ofislerinin yer aldığı iş merkezleri ise, yerleşim alanı veya alışveriş merkezleri gibi coğrafi yakınlık dikkate alınarak belirlenen bir satış ya da pazar alanına sahip değillerdir. Uzman tüm ili dikkate alarak analiz yapmak durumundadır. Çalışma ofislerinin bulunduğu iş merkezlerin pazarını belirlemede kullanılacak kategorilerin, aşağıda sayılan bileşenlere sahip olması gerekmektedir:

• Genel yerleşim,
• Tek veya çok kiracı olması,
• İşyeri binalarının sınıfı veya kalitesi
• Özel mevkii.

b) Talep Tahmini Perakende hizmetlerin verildiği bir gayrimenkulün talep tahmini bireysel hizmetlerin talebine odaklanmaktadır. Bu tahmin:

• Pazar alanındaki (veya ildeki) perakende alanların, pazar alanının (veya ilin) nüfusuna oranı şeklinde,
• Pazar alanındaki (veya ildeki) perakende alanların, pazar alanındaki (veya ilin) hane halkı sayısına oranıyla hesaplanabilmektedir.

Pazar alanı için hesaplanan oran, ilin tamamı için hesaplanan orandan büyükse, bu durum perakende alandaki hizmetler için güçlü bir talep olacağını; perakende alan için hesaplanan oran il için hesaplanan orandan küçükse, bu pazar alanı için talebin doymuş olduğunu gösterecektir.

c) Arz Tahmini Gayrimenkul arzı, pazar alanındaki rakip gayrimenkuller bağlamında incelenmelidir. Arz miktarı, taşınmazların fiyatlarının ve yeni inşa edilen binaların maliyetlerinin bir fonksiyonudur. Arz tahmini, en genel düzeyi olan Düzey A, bunun tarihsel ve demografik veriler kullanılarak detaylandırılmış hâli olan Düzey B ve daha çok ileri teknikler kullanılarak yapılan Düzey C olmak üzere farklı detayda ve farklı teknikler kullanılarak yapılabilir. En Verimli ve En İyi Kullanım En verimli ve en iyi kullanım, bir varlığın potansiyelinin fiziki olarak mümkün, yasal olarak izin verilen ve finansal olarak kârlı (rantabl) olan en yüksek düzeyde kullanımı olup, bir varlığın mevcut kullanımının devamı ya da alternatif başka bir kullanım olabilir. Söz konusu kullanım bir pazar katılımcısının varlık için teklif edeceği fiyatı hesaplarken varlık için planladığı kullanıma göre belirlenir (IVSC, 2017: UDS 104 Değer Esasları 30.4.).

Esasında, en verimli ve en iyi kullanım kavramının araziler için uygulanması daha yerindedir; zira, geliştirmelerin değeri, araziye katkıda bulundukları değer olarak dikkate alınır. Bir başka deyişle, değerin gerçek sahibi arazinin kendisi iken, geliştirmeler ancak mülkün bir bütün hâlindeki değerine katkıda (bkz. 1.1.2.6. nolu bölüm) bulunur. En verimli ve en iyi kullanım analizinin teorik vurgusu, arazinin boşmuş gibi potansiyel kullanımları üzerinedir. Ancak, uygulamada mevcut geliştirmelerin ve bu geliştirmelerdeki olası değişikliklerin değere olan katkısı tanımlanmalıdır.

Bu nedenle, geliştirilmiş mülkün en verimli ve en iyi kullanımı da mülkün pazar değerinin takdir edilmesinde ayni derecede önem arz etmektedir (Appraisal Institute, 2004, s. 305). Bu kapsamda, bir arazinin gerek boşmuş gibi gerekse üzerindeki geliştirmeler ile birlikte en verimli ve en iyi kullanım analizinin yapılması değerleme çalışması için kilit bir önemdedir. Arazinin boşmuş gibi en verimli ve en iyi kullanımının analizi bütün makul alternatif kullanımlar arasından işgücü, sermaye ve girişimci ödemeleri yapıldıktan sonra en yüksek arazi gelirini elde edecek kullanımı tespit etmek için yapılır.

Bu analiz boş arazi için veya arazi boş değilse üzerindeki yapıların yıkılabileceği varsayımıyla yapılır.

Arazinin üzerindeki geliştirmelerle birlikte en verimli ve en iyi kullanım analizi ise, mevcut yapıların gayrimenkulün toplam pazar değerine katkıda bulunduğu sürece iyileştirilmesi, olduğu gibi bırakılması veya yıkılıp yerine yenisinin inşa edilmesi seçeneklerine karar verilebilmesi için yapılır.

En verimli ve en iyi kullanım analizinde dört ana kriterin sağlanması gereklidir. Buna göre en verimli ve en iyi kullanım:

1. Fiziki olarak mümkün,

2. Yasal olarak izin verilebilir,

3. Finansal olarak yapılabilir,

4. Azami düzeyde verimli, olmalıdır.

Bu kriterler genellikle aynı sırayla teste tabi tutulur. Özellikle, fiziki imkân ve yasal uygunluk testlerinin, finansal yapılabilirlik ve azami verimlilik testlerinden önce uygulanması gerekir. Çünkü, bir kullanım, finansal açıdan yapılabilir olsa dahi, fiziki olarak mümkün bulunmadıkça veya yasal izinler alınmadıkça gerçekleşemeyecektir (Appraisal Institute, 2004, s. 307).

Söz konusu kriterler uygulanırken:

− Bir kullanımın fiziki olarak mümkün olup olmadığını değerlendirmek için, katılımcılar tarafından makul olarak görülen noktalar,

− Yasal olarak izin verilen şartları yansıtmak için, gayrimenkulün kullanımıyla ilgili şehir planlamaları/imar durumu gibi tüm kısıtlamalar ve bu kısıtlamaların değişme olasılığı,

− Kullanımın finansal karlılık şartı bakımından, fiziksel olarak mümkün olan ve yasal olarak izin verilen alternatif bir kullanımın, tipik bir katılımcıya, gayrimenkulün alternatif kullanıma dönüştürme maliyetleri hesaba katıldıktan sonra, mevcut kullanımından elde edeceği getirinin üzerinde yeterli bir getiri üretip üretmeyeceği dikkate alınır (IVSC, 2017: UDS 104 Değer Esasları 140.5.).

Bu çerçevede, bir mülkün en verimli ve en iyi kullanımı analizi, yukarıda yer verilen kriterler uygulandıktan ve çeşitli alternatif kullanımlar elendikten sonra sonuçlandırılır.

Arazi Değerinin Tahmini Arazinin potansiyel yararlar sunması nedeniyle bir değeri vardır ve beklenti, değişim, arz ve talep, ikame ve denge ilkeleri arazi değerini de etkiler (Appraisal Institute, 2004, s. 331). Buna göre, arazi değeri gelecekte elde edilmesi beklenen menfaatlerden (beklenti), nadir de meydana gelse birtakım yeryüzü değişikliklerinden (değişim), arz ve talebin karşılıklı etkileşiminden (arz ve talep), eşdeğer arazilere yapılabilecek ödemelerden (ikame) ve çevresel ve ekonomik denge faktörlerinden (denge) etkilenmektedir. Arazi değerlemesi, fiziki bileşen ve buna bağlı mülk haklarının değerlemesine odaklanır. Bu haklar; arazinin geliştirilmesi, başkalarına kiralanması, tarım veya madencilik amacıyla kullanılması, topoğrafyasının değiştirilmesi, ifrazı, tevhidi, üzerinde yapılandırmalara başlanması gibi haklardır (Appraisal Institute, 2004, s. 332).

Arazinin boyut, biçim, cephe, konum, manzara vb. fiziki özellikleri, su, kanalizasyon, elektrik vb. mevcut altyapı olanakları ve arsa yapılandırmaları arazi kullanımını ve değerini etkileyecektir (Appraisal Institute, 2004, s. 334). Arazi değeri daima en verimli ve en iyi kullanımı açısından dikkate alınmalıdır. Arazi üzerinde yapılandırmalar olsa dahi arazi değeri boşmuş ve en ekonomik kullanımda geliştirilmek üzere hazırmış gibi en verimli ve en iyi kullanıma dayanır. Arazinin boşmuş gibi dikkate alınması genel kabul gören bir yöntemdir. Bu itibarla, örneğin emsal bir arsa değerleme konusu arsaya fiziki açıdan benzemesine rağmen, boşmuş gibi en verimli ve en iyi kullanıma sahip değilse, değerlemede dikkate alınmamalıdır. En verimli ve en iyi kullanım arsa üzerindeki yapılandırmaların mülkün değerine ne kadar katkıda bulunduklarıyla da ilgilidir.

Arazi değeri, arsada büyük ölçüde yapılandırma bulunmasına rağmen, toplam mülkün değerine eşit, hatta bu değerden fazla dahi olabilir. Yapılandırmaların katkısı mülkün toplam pazar değerinden arazinin pazar değeri çıkarılmak suretiyle takdir edilir. Yapılandırmaların mülkün toplam değerine katkıda bulunmadığı durumlarda ve yapılandırmanın tarihi bir kıymeti yoksa yıkım söz konusu olabilir. Mülkün boş bir arsaya dönüştürülme maliyeti bir zarar olarak değerlendirilerek arazi değerinden indirilebilir. Ancak başka bir kullanım ile arazinin en verimli ve en iyi kullanımını yansıtmak adına yapılandırmaların yıkım maliyeti arazi değerine ilave edilebilir (Appraisal Institute, 2004, s. 334).

Değerleme uzmanlarının, üzerinde yoğun bina yerleşimleri olan gayrimenkulleri değerlerken dahi arazi değerini ayrıca tespit ederler. Pazar ve gelir yaklaşımlarında arazi değeri arazinin toplam gayrimenkule katkısının saptanması için tercihen belirtilse de, maliyet yaklaşımında arazi değerinin ayrı olarak tahmin edilip raporlanması gerekir.

Arazi değeri tahmin edilirken temelde pazar yaklaşımı; alternatif olarak ise, çıkartma tekniği, paylaştırma yöntemi, arazi artık değeri yöntemi, yer kirası kapitalizasyonu ve indirgenmiş nakit akışları (parselleme) yöntemi kullanılabilir.

Pazar yaklaşımında, değerleme konusu arazi için bir değer göstergesi elde edebilmek amacıyla benzer boş parsellerin satışları incelenir, karşılaştırılır ve düzeltilir. Bu şekilde emsal satışların bulunabildiği durumlarda, pazar yaklaşımı arazi değerlemesi için en yaygın yöntem olmaktadır.

Çıkartma tekniğinde arazi değerine varmak için yapılandırmaların amortisman uygulandıktan sonraki maliyetinin toplam satış fiyatından çıkarılması söz konusudur. Bu yöntem arsanın pazar değerinin doğrudan saptanamadığı, binanın toplam mülk değerine katkısının nispeten az olduğu ve kolayca tanımlanabildiği durumlarda ve sıklıkla kırsal bölgele ile düşük nüfus yoğunluğu olan, nüfusu yaşlanan yerleşim yerlerinde kullanılır.

Paylaştırma yönteminde arazi değerine ulaşılabilmesi için emsal satışlardan arazi değerinin mülk değerine oranı tespit edilmekte ve bu oran değerleme konusu mülkün satış fiyatına uygulanmaktadır. Bu yöntem, boş arazi satışlarının az sayıda olduğu zamanlarda ve resmi bir değer takdirinden ziyade değerin makul olup olmadığının kontrol edilmesinin gerektiği durumlarda uygulanır.

Gelir yaklaşımı kapsamında ise, arazi artık değeri yöntemi, yer kirası kapitalizasyonu ve indirgenmiş nakit akışları yöntemi kullanılabilmektedir. Arazi artık değeri yönteminde, değer, araziye atfedilen net işletme geliri pazardan türetilen bir arazi kapitalizasyon oranı ile kapitalize edilerek bulunur. Bu yöntem, sadece en verimli ve en iyi kullanım analizinde belirli bir arsanın alternatif kullanımları sınanırken veya arazi satışlarının olmadığı durumlarda kullanılabilir.

Yer kirası kapitalizasyonu yönteminde, pazardan türetilen bir kapitalizasyon oranı değerleme konusu mülkün yer kirasına uygulanır. Kiralık arazilerin satış analizinden kiralar, oranlar ve faktörlerin geliştirilebildiği durumlarda elverişli bir yöntemdir.

Son olarak, parselleme olarak da bilinen indirgenmiş nakit akışları yönteminde, arsanın beklenen brüt satış fiyatı tahmininden doğrudan ve dolaylı maliyetler ile girişimci kârı çıkarılmakta ve net satış gelirleri, geliştirme ve emilme süresinde pazardan türetilen bir oranla bugünkü değere indirgeme yapılmaktadır. Bu yöntem, bir parsel geliştirme potansiyeline sahip boş arazinin mevcut kullanımının en verimli ve en iyi kullanım olduğu zaman uygulanabilir. (Appraisal Institute, 2004, s. 336-337).

Değerleme Yaklaşımlarının Uygulanması Değerlemede kullanılan temel yaklaşımlara aşağıda yer verilmektedir:

(a) Pazar Yaklaşımı,

(b) Gelir Yaklaşımı,

(c) Maliyet Yaklaşımı.

Bunların tümü, “beklenti” , “ikame” ve “denge” ekonomi ilkelerine dayanmakta olup, her biri farklı, ayrıntılı uygulama yöntemlerini içerir. Gayrimenkul değerlemesinde ilgili değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin seçiminde amaç belirli durumlara en uygun yöntemin bulunmasıdır. Bir yöntemin her duruma uygun olması söz konusu değildir. Seçim sürecinde asgari olarak aşağıdakiler dikkate alınır.

(a) Değerleme görevinin koşulları ve amacı ile belirlenen uygun değer esas(lar)ı ve varsayılan kullanım(lar)ı,

(b) Olası değerleme yaklaşımlarının ve yöntemlerinin güçlü ve zayıf yönleri,

(c) Her bir yöntemin gayrimenkulün niteliği ve ilgili pazardaki katılımcılar tarafından kullanılan yaklaşımlar ve yöntemler bakımından uygunluğu,

(d) Yöntem(ler)in uygulanması için gereken güvenilir bilginin mevcudiyeti.

Bu kapsamda, örneğin maliyet yaklaşımı amortisman tahmini yapılmasında zorluk yaşanan eski yapılar için uygulanamayabilir. Pazar yaklaşımı çöp toplama tesisleri gibi özgün yapılar için; gelir yaklaşımı da konutlar için uygun olmayabilir. Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin gayrimenkul değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir.

Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dâhilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir.